월가, 채굴 기업 재평가: 비트코인 채굴자들이 AI 시대의 강력한 부동산 개발업자로 부상하고 있다

편집자 | 우 교수는 블록체인에 대해 이렇게 말합니다

요약

상장된 비트코인 채굴 기업들이 인공지능(AI)과 고성능 컴퓨팅(HPC)으로 사업 영역을 확장하면서, 기존의 해시레이트, 비트코인 생산량, 비트코인 보유량 대신 전력 용량, 계약된 IT 부하, 프로젝트 수행 능력 등을 기준으로 기업 가치를 평가하고 있습니다. 채굴을 위해 확보되었던 토지, 변전소, 전력망 연결망은 이제 AI 데이터 센터 유치 경쟁으로 인해 귀중한 자산이 되고 있습니다.

• 코어 사이언티픽의 고밀도 호스팅 매출은 2026년 2분기에 1억 3,670만 달러에 달해 전체 매출의 약 83%를 차지했습니다. 반면 자체 채굴 매출은 전년 동기 대비 약 66% 감소한 2,154만 달러를 기록하며 약 1,217만 달러의 손실을 냈는데, 이는 매출의 초점이 채굴에서 AI 인프라로 이동했음을 보여줍니다.

• 테라울프(TeraWulf)는 앤스로픽(Anthropic)과 약 401MW 규모의 핵심 IT 부하를 수용할 수 있는 데이터센터 임대 계약을 체결했으며, 계약 규모는 190억 달러에 달할 것으로 예상됩니다. 헛 8(Hut 8) 또한 352MW 규모의 새로운 임대 계약을 체결했으며, 계약 규모는 98억 달러입니다. 그러나 관련 용량의 대부분은 2027년에서 2028년 사이에 공급될 예정입니다.

• "가장 가치 있는 것은 전력이다"라는 말은 계획된 GW 용량을 의미하는 것이 아니라, 제때 전력을 공급하고, 자금 조달을 완료하고, 고밀도 데이터 센터를 구축하고, 신뢰할 수 있는 고객에게 장기 임대할 수 있는 인프라를 의미합니다. VanEck은 2026년 6월 4일 기준으로 관련 기업들이 임대 용량의 약 25%만을 제공했으며, 최근 약 500억 달러의 자금 부족에 직면했다고 추산했습니다.

과거에는 시장에서 비트코인 채굴 회사를 평가할 때 주로 세 가지 지표를 기준으로 삼았습니다. 바로 해시레이트, 일일 채굴 능력, 그리고 보유 비트코인 규모였습니다. 하지만 오늘날 인공지능(AI)과 고성능 컴퓨팅(HPC)으로 전환하고 있는 상장 채굴 회사들에게는 이러한 방식이 더 이상 효과적이지 않습니다.

새로운 평가 단위는 더 이상 EH/s와 BTC만이 아니라 MW와 GW입니다. 투자자들은 채굴 회사가 얼마나 많은 전력 용량을 확보하고 있는지, AI 고객에게 얼마나 많은 용량을 계약했는지, 그리고 실제로 얼마나 많은 용량을 공급하고 요금을 청구하고 있는지 묻기 시작했습니다.

이러한 변화의 배경에는 완전히 다른 두 가지 산업 상황이 있습니다. 비트코인 채굴로 인한 단위 수익은 계속해서 압박을 받고 있는 반면, AI 데이터 센터의 전력 수요는 여전히 빠르게 증가하고 있습니다. 국제에너지기구(IEA)는 2026년 4월, 전 세계 데이터 센터의 전력 소비량이 2025년 약 485TWh에서 2030년 약 950TWh로 거의 두 배 가까이 증가할 것이라는 전망을 발표했습니다. IEA는 앞서 미국 데이터 센터가 2024년부터 2030년까지 발생하는 새로운 전력 수요의 거의 절반을 차지할 것으로 추산한 바 있습니다.

이처럼 전기는 두 산업을 연결하는 희소 자산이 되었습니다. 비트코인 채굴을 위해 마련되었던 토지, 변전소, 송전망 접근권, 장기 전력 구매 계약 등이 인공지능(AI) 인프라로 재구성되고 있습니다. 채굴 기업들은 더 이상 연산을 통해 비트코인을 생산하는 데 그치지 않고, 장기 데이터센터 임대를 통해 전력 용량과 그에 따른 건설 및 운영 역량까지 수익화하고 있습니다.

기존의 채굴 방식은 더 이상 효과적이지 않다

채굴 기업들이 인공지능으로 눈을 돌리는 주된 이유는 인공지능에 대한 이야기가 더 매력적이어서가 아니라, 전통적인 채굴 사업의 수익 마진이 줄어들고 있기 때문입니다.

2024년 비트코인 반감기 이후 블록 보조금은 3.125 BTC로 감소할 예정입니다. 한편, 전체 네트워크 해시레이트와 채굴 난이도는 오랫동안 지속적으로 상승하여 개별 채굴기가 벌어들일 수 있는 수익을 희석시키고 있습니다. VanEck 데이터에 따르면 2026년 7월 중순 기준 비트코인 해시 가격은 PH/s/일당 약 30.6달러까지 하락했으며, 네트워크 전체 채굴자들의 일일 평균 수익은 약 2,850만 달러에 그치고 있고, 비효율적인 채굴기는 손익분기점 부근이나 그 이하에서 수익을 내고 있는 것으로 나타났습니다.

채굴 회사들에게 있어 이는 비트코인 가격이 급격하게 하락하지 않더라도 경쟁 심화로 인해 수익이 감소할 수 있음을 의미합니다. 채굴 장비는 지속적으로 업그레이드되어야 하고, 전기 요금도 충분히 낮아야 하며, 가동 중단, 난이도 조정 또는 자금 조달 비용 상승과 같은 사소한 문제라도 발생하면 수익이 빠르게 잠식될 수 있습니다.

더 중요한 것은 비트코인 채굴이 여전히 근본적으로 상품화된 사업이라는 점입니다. 동일한 세대의 채굴기에서 생성되는 해시레이트에는 큰 차이가 없기 때문에 채굴 회사들이 단순히 브랜드만으로 장기적인 프리미엄을 확보하기 어렵습니다. 수익은 코인 가격, 거래 수수료, 그리고 전반적인 네트워크 난이도에 따라 실시간으로 변동합니다. 반면, AI 데이터 센터는 신용도가 높은 고객과 장기 임대 계약을 체결하면 전력 공급, 데이터 센터 건설 및 운영 역량을 장기적이고 예측 가능한 현금 흐름으로 전환할 수 있는 기회를 얻게 됩니다.

이것이 바로 채굴 회사들이 자산을 재평가해야 할 출발점입니다. 가장 가치 있는 것은 데이터 센터에 있는 ASIC 채굴기나 팔리지 않은 비트코인이 아니라, 채굴 현장에서 이미 확보한 전력 사용권일지도 모릅니다.

코어 사이언티픽의 재무 보고서가 완전히 달라졌습니다.

코어 사이언티픽은 이러한 변화의 가장 직접적인 사례입니다.

2026년 2분기 회사 총 매출은 1억 6,420만 달러로 전년 동기 대비 약 109% 증가했습니다. 이 중 고밀도 호스팅 사업 매출은 1억 3,670만 달러에 달해 전체 매출의 약 83%를 차지했으며, 이는 전년 동기 1,060만 달러와 비교하면 크게 증가한 수치입니다.

반면, 자체 채굴 매출은 작년 동기 6,242만 달러에서 2,154만 달러로 감소하여 전년 대비 약 66% 하락했습니다. 해당 분기 자체 채굴 사업 비용은 3,370만 달러였으며, 이는 약 1,217만 달러의 총손실과 -56%의 매출총이익률에 해당합니다. 고밀도 호스팅 사업은 약 7,998만 달러의 총이익을 달성했으며, 매출총이익률은 59%였습니다.

동일한 데이터 센터 자산이라도 두 가지 비즈니스 모델에서는 완전히 다른 재무 결과를 보여줍니다. 2026년 7월 중순 기준으로 Core Scientific은 437MW 규모의 고객 전력 용량에 대한 요금 청구를 시작했으며, 이는 연간 GAAP 기준 약 6억 3,500만 달러의 매출에 해당합니다. 계약된 고객 전력 용량은 약 1.1GW이며, 잠재적인 계약 매출은 240억 달러를 초과할 것으로 예상됩니다.

이는 변화가 완료되었다는 의미는 아닙니다. 회사의 2분기 자본 지출은 7억 9,750만 달러에 달해 같은 기간 매출을 훨씬 초과했으며, 계약된 용량 중 상당 부분은 아직 요금 청구가 시작되지 않았습니다. 하지만 이는 채굴 회사의 재정적 초점이 매우 짧은 시간 안에 바뀔 수 있음을 시사합니다. 즉, 채굴에 사용되던 용량을 고객에게 요금을 청구할 수 있는 전력 용량으로 전환할 수만 있다면 비트코인 생산량 감소가 더 이상 회사 매출의 동시 감소로 이어지지 않는다는 것입니다.

데이터센터 임대 계약은 수십억 달러에 달할 수 있습니다.

Core Scientific이 수익 구조의 변화를 입증한다면, TeraWulf와 Hut 8은 장기 계약을 통해 전력 용량과 데이터 센터 건설 및 운영 역량을 어떻게 재조정할 수 있는지 보여줄 것입니다.

2026년 7월, 테라울프(TeraWulf)는 앤스로픽(Anthropic)과 20년 장기 데이터센터 임대 계약을 체결했습니다. 이 계약은 켄터키주 호스빌에 위치한 저스티파이드 데이터(Justified Data) 캠퍼스를 대상으로 하며, 인공지능(AI) 관련 업무에 필요한 약 401MW 규모의 핵심 IT 용량을 제공할 예정입니다. 해당 캠퍼스는 2027년 하반기부터 가동을 시작하여 2028년 초에 완전 가동될 것으로 예상됩니다. 테라울프는 이 계약을 통해 초기 계약 기간 동안 약 190억 달러의 매출을 올릴 것으로 예상하며, 투자 등급 신용 평가를 받을 것으로 전망했습니다.

같은 달, Hut 8은 텍사스주 비컨 포인트 캠퍼스에서 98억 달러 규모의 15년 장기 임대 계약을 추가로 체결하여 352MW의 IT 용량을 확보했다고 발표했습니다. 이로써 해당 캠퍼스에서 동일 고객과의 총 계약 규모는 704MW에 달하게 되었습니다. 따라서 비컨 포인트의 기본 계약 금액은 196억 달러에 이르렀으며, 2단계 데이터 센터의 첫 번째 시설은 2028년 2분기에야 가동될 예정입니다.

이러한 거래는 새로운 산업 현실을 반영합니다. AI 고객의 입장에서 가장 확보하기 어려운 것은 GPU가 아니라 특정 기간 내에 공급할 수 있는 대규모 전력일 수 있습니다. 칩은 조달할 수 있고, 서버는 구축할 수 있지만, 송전선, 변전소, 토지 사용 허가 및 전력망 접근을 확보하는 데는 종종 수년이 걸립니다.

비트코인 채굴 회사들은 이미 이러한 작업의 일부를 사전에 완료했습니다. 저렴한 전기를 확보하기 위해 지난 10년 동안 발전소 인근에 위치하고, 대용량 전력을 보유하며, 건설 속도가 빠른 부지를 물색해 왔습니다. 과거에는 이러한 자산을 활용하여 수만 대의 ASIC 채굴기를 끊임없이 가동했지만, 이제 AI 데이터 센터가 전력 부족에 직면하면서 동일한 부지 선정 및 에너지 활용 능력을 통해 새로운 수익 창출 방식을 모색하고 있습니다.

동일한 전력 용량으로 AI 서비스에 더 높은 가격을 책정할 수 있는 이유는 무엇일까요?

채굴 회사들의 변화의 본질은 단순히 채굴 장비를 끄고 GPU를 연결하는 데 있는 것이 아닙니다.

비트코인 채굴은 더 높은 수준의 중단률을 견딜 수 있습니다. 채굴 업체는 전기 요금 상승이나 전력망 과부하 시 선제적으로 채굴을 중단하거나 장비를 다른 채굴장으로 옮길 수 있습니다. 하지만 AI 학습 및 추론 부하는 더 높은 전력 안정성, 네트워크 대역폭, 냉각 용량 및 시스템 이중화를 요구합니다. 고밀도 GPU 캐비닛은 기존 채굴장보다 데이터 센터 설계에 훨씬 더 큰 제약을 가합니다.

여기서 프리미엄은 동일한 킬로와트시를 마진을 붙여 재판매하는 데서 오는 것이 아니라, 전력 용량을 매우 안정적인 핵심 IT 부하로 전환하는 데서 발생합니다. 따라서 진정한 프리미엄은 "전력을 보유하는 것" 자체가 아니라, 다음 네 가지 역량의 조합에 있습니다. 즉, 이미 전력이 공급되었거나 명확한 전력망 연결 계약이 체결된 전력 용량, 예정된 일정에 맞춰 프로젝트를 완료할 수 있는 건설 역량, 상당한 초기 투자를 감당할 수 있는 자금 조달 능력, 그리고 장기 임대 계약을 확보할 수 있는 고객 신용입니다.

장기 임대 계약은 채굴 기업의 위험 구조에도 변화를 가져옵니다. 채굴 수익은 비트코인 가격, 네트워크 난이도, 거래 수수료 등 거의 매일 변동하는 요소에 따라 달라지는 반면, AI 호스팅 수익은 계약 조건, 프로젝트 진행 상황, 그리고 임차인의 성능에 더 크게 좌우됩니다. 전자는 상품 생산과 유사한 형태를 띠는 반면, 후자는 점차 데이터 센터 개발자나 인프라 자산 운영자의 역할에 가까워지고 있습니다.

이는 시장이 "누가 이러한 데이터 센터 용량을 임대하는가"에 관심을 갖기 시작한 이유를 설명해 줍니다. 투자 등급의 하이퍼스케일 클라우드 서비스 제공업체가 지원하는 장기 임대는 채굴 기업이 더 낮은 비용으로 프로젝트 자금을 확보하는 데 도움이 될 수 있습니다. 마찬가지로, 동일한 100MW 용량이라도 임차 기업의 규모가 작거나, 임대 기간이 짧거나, 신용도가 낮으면 기업 가치가 크게 달라집니다.

월가는 비트코인이 아닌 메가와트(MW)를 가격에 반영하기 시작했다

2026년 6월, VanEck은 채굴 기업의 AI 인프라에 대한 가치 평가 프레임워크를 발표했는데, 이 프레임워크에서는 총 가동 전력량을 주요 지표로 사용하여 현재 채굴 기업의 기업 가치를 비교했습니다. 2026년 6월 4일 기준 데이터에 따르면, AI 또는 HPC(고성능 컴퓨팅) 관련 임대 계약을 체결한 기업은 일반적으로 10배 이상의 가치 배수를 보이는 반면, 계약 용량이 거의 없고 주로 미래 전력 매장량만을 보여주는 기업은 2~6배 수준이라고 지적했습니다. 이러한 배수는 주가수익비율(PER), 기업가치 대비 매출 비율(EV/Revenue), 또는 기업가치 대비 영업이익 비율(EV/EBITDA)을 기준으로 한 것이 아닙니다.

이는 시장이 용량의 여러 상태를 구분하고 있음을 의미합니다. 계획된 용량은 아직 프로젝트 예비 단계 또는 개발 개념 단계에 있으며, 확정된 전력 용량은 전력 계약이나 계통 연결 약정이 체결되었지만 아직 전력이 공급되지 않았을 수 있습니다. 가동된 용량은 실제 공급 조건이 충족된 상태이며, 청구 완료된 용량은 고객에게 인계되어 수익 창출이 시작된 상태입니다. 이 네 가지 상태는 동일하게 계산될 수 없습니다.

프로젝트가 더 많이 가동됨에 따라 가치 평가 기준은 계속해서 진화할 것입니다. 시장은 우선 전력 자원을 보유한 광산 회사에 보상을 제공하고, 그 다음에는 계약을 체결한 회사에 보상을 제공하며, 궁극적으로는 프로젝트가 예정대로 예산 내에서 완료되는지, 메가와트(MW)당 얼마나 많은 현금 흐름을 창출할 수 있는지, 그리고 자본 수익이 금융 비용을 충당할 수 있는지와 같은 보다 전통적인 질문으로 돌아갑니다.

결과적으로 비트코인 채굴 기업들은 차별화를 꾀하고 있습니다. 코어 사이언티픽(Core Scientific), 테라울프(TeraWulf), 헛8(Hut8), 사이퍼(Cipher)와 같은 기업들은 데이터 센터 개발 및 운영 플랫폼에 점점 더 가까워지고 있는 반면, MARA와 클린스파크(CleanSpark)는 여전히 비트코인 채굴에 대한 높은 비중을 유지하고 있습니다. 앞으로 소위 "채굴 관련 주식"은 더 이상 기존 방식대로 가치를 평가할 수 없는 분야가 될 수도 있습니다.

가장 큰 위험은 전력 설계도를 실제 수익으로 간주하는 것입니다.

인공지능(AI)의 혁신은 광업 회사의 기업 가치 상한선을 높였지만, 동시에 전통적인 광업 방식보다 실행 장벽을 훨씬 높였습니다.

VanEck은 2026년 6월 4일 기준으로 관련 회사들이 임대 용량의 약 25%만 제공했으며, 자본 지출 필요액과 기존 현금 간에 약 500억 달러의 자금 부족이 발생했다고 추산했습니다. 이 추산에는 향후 영업 현금 흐름이나 BTC 매각 또는 담보 대출을 통해 확보할 수 있는 자금은 포함되지 않았습니다. VanEck은 또한 관련 회사들의 장기 자본 지출 필요액이 약 2,210억 달러에 달할 것으로 추산했지만, 이를 "장기 자금 부족"으로 정의하지는 않았습니다. 보도 자료에서 자주 언급되는 GW(지하수 용량) 및 총 계약 금액은 여전히 2027년 또는 2028년 이후의 건설 계획을 반영하고 있습니다.

이는 수십억 달러 규모의 계약이 동일 규모의 현재 수익과 직접적으로 동일시될 수 없다는 것을 의미합니다. 프로젝트는 여전히 전력망 업그레이드, 장비 납품, 건설 비용, 자금 조달 조건, 규제 허가 및 지역 사회의 반발과 같은 요인의 영향을 받을 수 있습니다. 고밀도 데이터 센터 건설 경험이 부족한 광업 회사에게 있어, 지연이나 비용 초과는 현금 흐름과 시장 가치에 동시에 영향을 미칠 수 있습니다.

고객 집중도 또한 위험 요소입니다. 장기 임대는 수익 가시성을 높일 수 있지만, 단일 고객이 캠퍼스 또는 회사 전체의 미래를 좌우하게 될 수도 있습니다. AI 인프라 투자가 둔화되거나, 임차 기업의 자본 지출이 줄어들거나, 차세대 칩 개발로 데이터센터 설계가 변경될 경우, 채굴 기업들은 특정 고객을 위해 구축된 자산을 신속하게 용도 변경하기 어렵다는 문제에 직면할 수 있습니다.

게다가 이러한 변혁 자체에는 막대한 자본이 필요합니다. 광산 회사들은 주식 발행, 전환사채 발행, 프로젝트 대출, 고객 선불 등을 통해 자금을 조달할 수 있지만, 이러한 방법들은 지분 희석, 부채 증가, 복잡한 자금 조달 제약으로 이어질 수 있습니다. 전력 자원을 확보하는 것은 단지 시작일 뿐이며, 궁극적으로 수익률은 자원을 합리적인 비용으로 유료 자산으로 전환할 수 있는지 여부에 달려 있습니다.

광업 회사들이 전력 인프라 회사로 변모하고 있다

비트코인 채굴은 여전히 가치를 잃지 않았습니다. 채굴은 여전히 전력을 빠르게 수익화할 수 있으며, 코인 가격이 상승할 때 높은 수익률을 제공할 수 있습니다. 기존 데이터 센터와 달리 채굴 현장은 전력 부하를 사전에 줄이고 전력망 수요 반응에 참여하여 계약되지 않은 전력 용량에 대한 과도기적 수익을 창출할 수도 있습니다.

하지만 상장된 채굴 회사 그룹에게 비트코인은 유일한 핵심 사업에서 전력 인프라 수익화 수단으로 전환되고 있습니다. 채굴기는 교체할 수 있고, 채굴된 비트코인은 판매할 수 있지만, 이미 확보된 토지, 전력망 연결 자격, 송전 시설 및 대규모 전력 공급망은 복제하기가 정말 어렵습니다.

따라서 "가장 가치 있는 것은 전기다"라는 말에는 여전히 단서가 필요합니다. 계획서에 적힌 GW 용량이나 단순히 저렴한 전기가 아니라, 제때 전력망에 연결되고, 자금 조달이 완료되고, 고밀도 데이터 센터를 구축하고, 신용도 높은 고객에게 장기 임대할 수 있는 전기를 의미합니다.

과거에는 채굴 회사들이 저렴한 전기를 이용해 더 많은 비트코인을 생산했지만, 이제는 데이터 센터 임대를 통해 부족한 전력망 자원과 인프라의 시간 가치를 수익화하기 시작했습니다. 이로써 비트코인 채굴은 새로운 분기점에 진입했습니다. 일부 회사는 계속해서 코인 가격과 해시레이트 변동에 투자할 것이고, 다른 회사들은 '채굴 회사'라는 꼬리표를 완전히 떼어내고 인공지능 시대의 새로운 유형의 전력 부동산 개발업체로 거듭날 것입니다.